3 فئات للمساكن الجماعية للأفراد.. ومشرف سعودي أبرز الاشتراطات
أقرّت وزارة البلديات والإسكان الشروط الصحية والفنية ومتطلبات السلامة الواجب توافرها في المساكن الجماعية للأفراد، وذلك بهدف تحسين بيئة السكن الجماعي وضمان توفير مرافق متكاملة تراعي احتياجات السكان وتنسجم مع متطلبات الصحة العامة والمشهد الحضري، بما يتماشى مع مستهدفات رؤية المملكة 2030.
ثلاث فئات رئيسية
وأوضحت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أن المساكن الجماعية للأفراد تنقسم إلى ثلاث فئات رئيسية بحسب الطاقة الاستيعابية وطبيعة المرافق والخدمات المتاحة.
وتشمل هذه الفئات: المبنى السكني الذي يتكون من دور فأكثر بارتفاع لا يتجاوز 23 مترًا، ويضم وحدات مجهزة بالخدمات الأساسية والاختيارية؛ والمجمع السكني الذي يضم عدة مبانٍ مستقلة من عمائر أو فلل ضمن سور خارجي مزود ببوابات أمنية وحراسة دائمة مع توفر مختلف المرافق.
وأخيرًا الكبائن المتنقلة التي تُستخدم كوحدات سكنية مؤقتة داخل مواقع المشاريع، قابلة للنقل بين المواقع، ويرتبط ترخيصها بمدة المشروع أو بعام واحد قابل للتجديد، على أن تتم إدارتها عبر منشآت متخصصة ومصرح لها.
ضوابط عامة لضمان الراحة والسلامة
أكدت الوزارة أن الاشتراطات العامة للمساكن الجماعية للأفراد تهدف إلى توفير بيئة سكنية آمنة وصحية تراعي الجوانب الإنسانية والوقائية.
وشددت الوزارة على أهمية وجود مشرف سعودي متفرغ يتولى إدارة السكن والإشراف على جميع مرافقه، مع إلزامية تخصيص مساحة لا تقل عن 4 أمتار مربعة لكل فرد داخل غرف النوم، وألا يتجاوز عدد القاطنين في الغرفة الواحدة عشرة أشخاص.
وتضمنت الاشتراطات توفير حمامات بمعدل مرحاض وحوض غسيل ومكان استحمام لكل 8 إلى 10 أفراد، إضافة إلى مطبخ مركزي أو خدمة إعاشة منظمة، وغرف مشتركة مهيأة للاستراحة والطعام بما يضمن التهوية والتجمع الآمن.
وشملت الضوابط تجهيز غرف للعزل الصحي وغرف خاصة لغسيل الملابس، مع توفير غرفة إسعافات أولية يشرف عليها ممارس صحي مرخص، على أن يتم إنشاء عيادة طبية متكاملة في المساكن التي تستوعب أكثر من ألف فرد، وتخصيص طبيب وممرض دائمين في حال تجاوز العدد خمسة آلاف فرد.
واشترطت أيضًا ضرورة توفير شبكات لتصريف المياه ووسائل تبريد وتدفئة ملائمة داخل غرف النوم، وضمان توافر مياه شرب نظيفة بكميات كافية، إلى جانب تطبيق معايير صارمة للنظافة الدورية ومكافحة الحشرات والصيانة المستمرة، فضلًا عن توفير مصلى مناسب عند عدم توفر مسجد قريب من موقع السكن.
المتطلبات التشغيلية الصارمة
أوضحت الوزارة أن تشغيل المساكن الجماعية للأفراد يخضع لجملة من المتطلبات النظامية الصارمة مشيرة إلى أن من أبرز هذه المتطلبات الحصول على الترخيص البلدي قبل البدء في التشغيل، واستيفاء جميع الاشتراطات التشغيلية الصادرة عن وزارة البيئة والمياه والزراعة، إلى جانب الالتزام بترخيص تشغيلي ساري المفعول وعدم ممارسة أي نشاط مخالف لما هو محدد فيه.
شددت الوزارة على حظر مزاولة النشاط بعد انتهاء الترخيص أو إضافة أي أنشطة غير مدرجة ضمنه، ومنع استغلال الأرصفة العامة أو مناطق الارتداد لممارسة النشاط، إضافة إلى التزام المنشآت بعدم إزالة أو تغطية ملصقات الإغلاق في حال صدور قرارات من البلدية، وعدم إعادة فتح المنشأة إلا بعد معالجة المخالفات والحصول على موافقة رسمية.
وبينت أن التعليمات تسمح فقط بوضع الملصقات الرسمية مثل لوحات الدخول والخروج وطرق الدفع الإلكتروني وتعليمات الجهات الحكومية، مع إمكانية تركيب لوحات دعائية وفق الأنظمة المحددة.
وحظرت الوزارة إغلاق المواقف المعتمدة ضمن رخصة البناء أو وضع لافتات تحذيرية لمنع الوقوف أمام المنشأة، في إطار ضمان الانسيابية المرورية وتوفير بيئة عمرانية منظمة ومتوافقة مع متطلبات السلامة العامة.
المعايير التخطيطية داخل النطاق العمراني
وبيّنت الوزارة أن إنشاء المساكن الجماعية للأفراد داخل النطاق العمراني يخضع لاشتراطات دقيقة تتعلق بشكل رئيسي بالموقع والارتدادات ونسبة البناء والتشجير والمواقف، حيث تشترط أن تكون المساكن ضمن مخطط معتمد للاستعمالات السكنية أو التجارية/السكنية أو الصناعية الخفيفة، مع الابتعاد بمسافة آمنة عن مصادر الخطورة مثل الورش والمستودعات ومعارض السيارات.
وأكدت على ضرورة توفير المواقف بما يتناسب مع الكثافة السكانية، إذ يتم تخصيص موقف سيارة واحد لكل 40 فردًا، إضافة إلى مواقف للحافلات تراعي الطاقة الاستيعابية، إلى جانب تخصيص مواقف مهيأة لذوي الإعاقة بالقرب من المداخل الرئيسية.
وفي ما يتعلق بالجانب البيئي، أكدت الوزارة إلزامية تخصيص مساحات خضراء وفق سياسة التشجير المعتمدة، وذلك بواقع شجرة واحدة لكل 100 متر مربع من المساحات غير المبنية، على أن تكون الأشجار المزروعة متوائمة مع طبيعة البيئة المحلية وقادرة على تحمل الظروف المناخية دون أن تؤثر سلبًا على البنية التحتية أو تشكل عائقًا أمام حركة المشاة، بما يسهم في تعزيز المشهد الحضري وتحسين جودة الهواء داخل التجمعات السكنية.
المجمعات السكنية
ولفتت الوزارة إلى أن المجمعات السكنية الكبيرة تخضع لمتطلبات إضافية لضمان تحقيق التوازن بين احتياجات السكان والحفاظ على البيئة العمرانية المحيطة، موضحة أن من أبرز هذه المتطلبات تخصيص مساحات مفتوحة لا تقل عن 20% من إجمالي مساحة الموقع، بما يسهم في تحسين التهوية الطبيعية وإيجاد متنفس آمن للسكان.
وأكدت ضرورة ابتعاد المجمعات السكنية عن المدارس والمستشفيات بمسافة لا تقل عن 300 متر، بهدف الحد من التأثيرات السلبية على المرافق الحيوية وضمان انسيابية الحركة في محيطها.
وألزمت المطورين العقاريين بتقديم دراسة مرورية متخصصة لتقييم الأثر المتوقع للمجمعات السكنية على الحركة المرورية، ووضع حلول تخطيطية مناسبة للتخفيف من أي ازدحام محتمل.
وفي السياق ذاته، أشارت إلى منع إقامة أي مجمعات سكنية في المناطق السياحية أو المواقع التي تحددها الأمانات عبر منصة ”بلدي“، وذلك في إطار تنظيم استخدامات الأراضي وحماية الوجهات السياحية من التكدس العمراني غير المخطط.
سياسة التشجير الوطنية
ألزمت الوزارة كافة المشاريع السكنية بالالتزام بسياسة التشجير المعتمدة، بحيث تتم زراعة شجرة واحدة لكل 100 متر مربع من المساحات غير المبنية. ويأتي هذا الإلزام انسجامًا مع مبادرة السعودية الخضراء التي تستهدف زيادة الغطاء النباتي ومكافحة التلوث الهوائي وتعزيز الاستدامة البيئية.
معايير اختيار الأشجار
أكدت الوزارة أن الاشتراطات الخاصة بالتشجير داخل المساكن والمجمعات السكنية تراعي أعلى معايير التخطيط البيئي، حيث حددت مواصفات دقيقة للأشجار التي يتم زراعتها، مشيرة إلى أن من أبرز هذه المواصفات أن تكون الأشجار من الأنواع المحلية المتوائمة مع البيئة، بما يضمن استدامتها وسهولة تكيفها مع الظروف المحيطة.
وأكدت على ضرورة اختيار أشجار لا تعيق حركة المشاة أو تحجب اللوحات الإرشادية، بما يحافظ على السلامة العامة وانسيابية الحركة لا سيما أن تكون الأشجار ذات ظلال واسعة وتتميز بانخفاض احتياجها للمياه وقدرتها على مقاومة الظروف المناخية القاسية، بما يتماشى مع متطلبات الاستدامة وترشيد استهلاك الموارد.
وأضافت الوزارة أن الاشتراطات تفرض تجنب زراعة الأنواع التي قد تسبب آثارًا سلبية على البنية التحتية، أو تلك التي تتميز بروائح نفاذة قد تؤثر على راحة السكان وجودة البيئة السكنية. هذا التوجه لا يقتصر على البعد الجمالي فحسب، بل يساهم أيضًا في خفض درجات الحرارة داخل التجمعات السكنية ويقلل من استهلاك الطاقة.
الارتدادات ونسب البناء
تشترط اللوائح أن تلتزم جميع المباني بنسبة البناء والارتدادات المقررة وفق الكود العمراني المعتمد في المنطقة. ويُعنى بذلك الحفاظ على التوازن بين المساحات المبنية وغير المبنية، وتوفير الفراغات الكافية للتهوية الطبيعية والإضاءة، مع تخصيص مواقف للسيارات والحافلات وفق نسب محددة لضمان انسيابية الحركة المرورية داخل وحول المجمعات السكنية.
المرافق الصحية والمساحات المبنية
وحرصت الوزارة على توفير بيئة سكنية مريحة وآمنة داخل المساكن الجماعية، مشيرة إلى أنها أولت أهمية خاصة لمساحات الغرف والمرافق المشتركة بما يتوافق مع المعايير الصحية والإنسانية.
وبينت الوزارة أن الاشتراطات حددت الحد الأدنى لمساحة الفرد في غرف النوم ب 4 أمتار مربعة، على ألا يتجاوز عدد الأفراد داخل الغرفة الواحدة 10 أشخاص كحد أقصى، وذلك لضمان التهوية الكافية وتفادي الازدحام، فيما ألزمت بتوفير عدد مناسب من الحمامات وأماكن الاستحمام، وفق نسب مدروسة تتماشى مع الطاقة الاستيعابية لكل مبنى سكني.
وأضافت الوزارة أن الاشتراطات تضمنت تخصيص غرف مهيأة للعزل الصحي للتعامل مع الحالات الطارئة، إلى جانب توفير مرافق خاصة لغسيل الملابس، ومساحات مشتركة مخصصة للاستراحة وتناول الطعام، بما يضمن تلبية الاحتياجات الأساسية للسكان وتعزيز جوانب الراحة وجودة الحياة داخل هذه المساكن.
داخل النطاق العمراني
ألزمت اللوائح بتخصيص موقف واحد لكل 40 فردًا في المباني السكنية داخل المدن، مع توفير مواقف خاصة للحافلات بنسبة 50% من مجموع الأفراد، ومواقف قريبة لذوي الإعاقة.
خارج النطاق العمراني
ارتفعت النسبة خارج المدن لتصبح موقفًا واحدًا لكل 75 إلى 100 فرد بحسب نوع المشروع، وهو ما يعكس خصوصية تلك المواقع وارتباطها غالبًا بمشاريع كبرى أو مواقع عمل مؤقتة.
الاستدامة وكفاءة الطاقة
أبرزت الوزارة أن الاشتراطات الجديدة للمساكن الجماعية أولت جانب الاستدامة البيئية وترشيد الطاقة أولوية خاصة، وذلك ضمن خططها الهادفة لرفع كفاءة المباني وتقليل استهلاك الموارد.
وأكدت الوزارة أن جميع المشاريع ملزمة بتطبيق مجموعة من المعايير الصارمة، من أبرزها العزل الحراري والرطوبي للأسطح والجدران بما يحد من فقدان الطاقة ويحافظ على درجات الحرارة الداخلية، إضافة إلى إعادة استخدام المياه المعالجة في ري المسطحات الخضراء والأغراض المماثلة.
شددت على ضرورة اعتماد أنظمة إنارة وتكييف موفرة للطاقة بما يتماشى مع الكود السعودي للبناء ومعايير كفاءة الطاقة، إلى جانب استخدام مواد بناء صديقة للبيئة تسهم في تقليل الأثر الكربوني وتعزيز جودة الحياة في هذه المرافق السكنية.
وتتوافق هذه المعايير مع كود البناء السعودي SBC 601 وSBC 602 الخاص بترشيد استهلاك الطاقة في المباني، وهو ما يحقق خفضًا في الاستهلاك ويحافظ على الموارد الطبيعية.
مراعاة احتياجات ذوي الإعاقة
شددت على إلزامية تهيئة المرافق للأشخاص ذوي الإعاقة، بما يضمن سهولة تنقلهم واستخدامهم لجميع الخدمات دون عوائق.
وشملت الضوابط ضرورة توفير منحدرات ومصاعد مطابقة للأبعاد والمعايير المعتمدة، إلى جانب تخصيص مواقف سيارات مهيأة بالقرب من المداخل الرئيسية لتمكين الوصول المباشر.
وألزمت الاشتراطات باستخدام لوحات إرشادية واضحة في الممرات والمرافق، مع علامات مضيئة لمخارج الطوارئ تظل فاعلة حتى في حالات انقطاع التيار الكهربائي، بما يعزز معايير السلامة والوصول الشامل.
استندت الوزارة في هذه المتطلبات إلى الدليل الإرشادي للوصول الشامل الصادر عن مركز الملك سلمان لأبحاث الإعاقة، مما يضمن دمج هذه الفئة المهمة من المجتمع بشكل فعال.
متطلبات التهوية والإضاءة الطبيعية
ركزت الاشتراطات على ضمان الإضاءة والتهوية الطبيعية داخل الغرف والمرافق بنسبة لا تقل عن 8% من مساحة الأرضية. كما اشترطت أن تكون النوافذ قابلة للفتح بما يعادل 4% على الأقل من مساحة الغرفة، مع السماح باستخدام الإنارة السماوية «Sky Light» لزيادة كفاءة الإضاءة.
الهدف من هذه المعايير هو توفير بيئة صحية تقل فيها معدلات الرطوبة والعفن وتزيد من كفاءة استهلاك الطاقة.
ألزمت الوزارة بإعداد خطط إخلاء معتمدة من مكاتب هندسية مختصة، مع تدريب الموظفين على تنفيذها بشكل دوري.
تجهيزات السلامة
شددت على تعزيز معايير السلامة والوقاية من الحرائق في المساكن الجماعية، وذلك لضمان حماية الأرواح والممتلكات في حالات الطوارئ.
وشملت المتطلبات توفير مخارج طوارئ كافية مع ضرورة أن تكون أبواب الخروج سهلة الفتح وتفتح باتجاه مسار الإخلاء لتسهيل حركة الأفراد، فيما لزمت بتوزيع طفايات الحريق على مسافات لا تتجاوز 23 مترًا داخل المباني، إضافة إلى تركيب أنظمة إنذار مبكر ورش آلي للمياه مع صيانتها الدورية لضمان جاهزيتها المستمرة.
وأكدت الوزارة أن الاشتراطات تضمنت أيضًا توفير إنارة احتياطية لمسارات الهروب تعمل لمدة 90 دقيقة في حال انقطاع التيار الكهربائي، بما يضمن الإخلاء الآمن حتى في الظروف الطارئة. حماية المطابخ والمرافق
وأوجبت الاشتراطات بتركيب أنظمة إطفاء آلية لشفاطات المطبخ، مع صيانة دورية، إضافة إلى حظر تخزين المواد القابلة للاشتعال في غرف الكهرباء أو الميكانيكا.
السلامة الكهربائية
وأولت الوزارة اهتمامًا كبيرًا بمتطلبات السلامة الكهربائية داخل المساكن الجماعية، باعتبارها عنصرًا أساسيًا لحماية الأرواح والممتلكات حيث نصت الاشتراطات على ضرورة استخدام تمديدات كهربائية مؤمنة مزودة بخط أرضي، والتأكد من أن سماكة الأسلاك تتناسب مع الأحمال الموصلة، إضافة إلى توفير أغطية للمفاتيح وعلب التوزيع، ومنع تراكم المواد القابلة للاحتراق داخل غرف الكهرباء لتفادي المخاطر.
وفي جانب آخر، شددت اللوائح على معايير النظافة والتخزين باعتبارها ركيزة للحفاظ على بيئة صحية وآمنة، حيث ألزمت باستخدام حاويات غير قابلة للاحتراق، وفصل المواد القابلة للاشتعال عن مصادر الحرارة، إلى جانب التخلص اليومي من الخِرَق الزيتية والدهنية بما يقلل من احتمالية نشوب الحرائق.
متطلبات التشطيبات والديكورات الداخلية
اشترطت اللوائح أن تكون مواد التشطيب والديكورات مطابقة لاشتراطات مقاومة الاشتعال، مع ضبط استخدام الستائر والمنسوجات القابلة للاحتراق ضمن الحدود المقررة بالكود السعودي.
المواد الخطرة
شددت الاشتراطات على تخزين المواد الخطرة والمواد القابلة للاشتعال في خزانات مخصصة، مع تنظيم رفوف التخزين وضمان توافقها مع اشتراطات الكود السعودي للحماية من الحرائق.
