غرامات تصل إلى 10 ملايين ريال.. الكشف عن ضوابط وعقوبات تملك الأجانب للعقار
كشفت الهيئة العامة للعقار عن ملامح المرحلة الجديدة لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة، بإصدارها اللائحة التنفيذية للنظام، والتي تستند إلى مرسوم ملكي كريم، وتضع إطارًا تنظيميًا متكاملًا يرتكز على التحول الرقمي الكامل ويعزز الشفافية والرقابة لضبط السوق العقاري.
وطرحت الهيئة العامة للعقار في السعودية، اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار، وذلك استنادًا إلى المرسوم الملكي رقم ”م/14“ بتاريخ 19 / 01 / 1447 هـ، وبما يتوافق مع المادة ”13“ من النظام، التي خولت الهيئة وضع الأحكام التنفيذية المنظمة لعمليات التملك والحقوق العينية العقارية للأجانب داخل المملكة، سواء كانوا أفرادًا أو شركات أو كيانات غير ربحية.
اشترطت اللائحة أن يكون للمتقدم من غير السعوديين هوية سارية صادرة وفقًا لأنظمة المملكة، كشرط أساسي لتملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه أو التصرف به.
ووفقًا للائحة، تنشئ الهيئة بوابة إلكترونية مخصصة لتملك غير السعوديين للعقار، على أن تكون مرتبطة مباشرة بالسجل العقاري، وأن تتم جميع عمليات الدخول إليها عبر منصة النفاذ الوطني الموحد.
وألزمت اللائحة جميع العمليات المالية المرتبطة بالتملك أو اكتساب الحقوق العقارية بأن تُجرى عبر وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة داخل المملكة، لضمان الشفافية وتكامل الأنظمة الرقمية.
حددت اللائحة ضوابط تملك العقار المخصص للسكن من قبل غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية، مؤكدة أن الزوج والأصول والفروع الذين يعيلهم غير السعودي يُعدّون تابعين له لأغراض التملك، ولا يُسمح لأي منهم بالانفراد بتملك عقار مخصص للسكن ما لم تُثبت الوثائق انتفاء الإعالة.
وأوضحت أن إثبات حالة الزوجية والإعالة يجب أن يكون من خلال الوثائق الرسمية المعتمدة داخل المملكة، مما يعزز دقة البيانات ووضوح العلاقة القانونية بين التابع والمتبوع.
أقرت اللائحة إجراءات إضافية لغير السعوديين من غير المقيمين داخل المملكة، حيث يشترط عليهم قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية، إصدار هوية رقمية عبر منصة ”أبشر“، وفتح حساب بنكي داخل المملكة، بالإضافة إلى إصدار رقم اتصال سعودي مرتبط باسم حامل الهوية الرقمية.
وشددت على أهمية التحقق من هوية الشخص عند كل إجراء يتعلق بالتصرف العقاري، التزامًا بالأنظمة والضوابط المعتمدة.
أتاحت اللائحة للشركات السعودية، التي يشير إليها النظام، تملك العقارات خارج نطاقها الجغرافي في حالات محددة، تشمل مزاولة النشاط الاستثماري، أو إقامة مقار وفروع إدارية أو استثمارية، أو توفير سكن للعاملين لديها. وأكدت أن هذا التملك يجب أن يكون في حدود الاحتياج الفعلي، وبعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.
أكدت اللائحة أن أي تعديل يطرأ على النطاق الجغرافي لا يمس الحقوق العينية التي اكتسبها غير السعوديين قبل التعديل، وأنه يتوجب في جميع الأحوال تطبيق الخيار الأفضل للمالك الأجنبي، بما يضمن استقرار الوضع القانوني للعقارات المُكتسبة سلفًا.
فرضت اللائحة عددًا من المتطلبات على الشركات غير السعودية الراغبة في تملك العقار، من بينها التسجيل المسبق لدى وزارة الاستثمار، وحصول الممثل النظامي على هوية سارية وفقًا للأنظمة المعمول بها، إلى جانب الإفصاح عن جميع الملاك المباشرين وغير المباشرين، وفتح حساب بنكي داخل المملكة.
وتُصدر وزارة الاستثمار رقم تسجيل المنشأة عند الموافقة، مع إلزام الشركات بتحديث بياناتها في حال طرأت تغييرات جوهرية في الملكية أو غيرها. كما ستصدر الهيئة العامة للعقار، بالتنسيق مع وزارة الاستثمار، دليلًا إجرائيًا لتسهيل عمليات تسجيل الشركات الأجنبية.
شملت اللائحة أيضًا الكيانات غير الربحية الأجنبية، إذ فرضت عليها التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه. وألزمتها بالإفصاح عن المسيطرين المباشرين وغير المباشرين وفتح حساب بنكي داخل المملكة.
ويصدر المركز الوطني رقم تسجيل المنشأة بعد الموافقة، ويُطلب من الكيان تحديث بياناته في حال وقوع أي تغييرات مؤثرة، فيما ستُصدر الهيئة بالتعاون مع المركز دليلًا إجرائيًا خاصًا بهذه الفئة.
أتاحت اللائحة لغير السعوديين استثمار الحقوق العينية على العقارات بعد استيفاء متطلبات نظام الاستثمار والحصول على التراخيص اللازمة. كما أوردت خمس حالات لا يخضع فيها التصرف العقاري الصادر من غير السعودي لرسم بنسبة ”0%“، أبرزها إذا تم التصرف بناءً على حكم قضائي نهائي، أو نتيجة نزع ملكية للمنفعة العامة، أو تم التصرف دون مقابل لجهات حكومية أو أوقاف، أو إذا أعيد العقار إلى مالكه الأجنبي خلال 90 يومًا بنفس الشروط، أو في حالات قسمة العقار الشائع دون زيادة الحصص.
تتولى الهيئة العامة للعقار مسؤولية التفتيش والرقابة على تطبيق أحكام النظام واللائحة، من خلال مفتشين يتم تحديدهم بقرارات رسمية. ويُسمح باستخدام الوسائل الإلكترونية الحديثة في عمليات التفتيش والضبط، مع إمكانية الاستعانة برجال الضبط الجنائي عند الضرورة لدعم أعمال التفتيش وضبط المخالفات.
وتشمل مهام المفتشين البحث والتحري ومتابعة البلاغات والشكاوى، مع الالتزام بآلية عمل تحددها الهيئة، بما يضمن الشفافية والفاعلية في الرقابة.
أوضحت اللائحة أن الإبلاغات النظامية تعتبر نافذة ومنتجة لآثارها القانونية إذا تم إرسالها من خلال إحدى الوسائل التالية: الرسائل النصية عبر الهاتف المحمول الموثق، البريد الإلكتروني، الحسابات المسجلة في الأنظمة الحكومية، أو البريد المسجل، ما يعكس التوجه الرقمي للأنظمة العقارية الحديثة.
حددت اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار في السعودية سلسلة من المخالفات والإجراءات النظامية المصاحبة لها، تشمل فرض غرامات مالية تصل إلى عشرة ملايين ريال، بالإضافة إلى عقوبات إدارية مثل التحذير أو سحب الحق العيني، في حال الإخلال بالضوابط النظامية أو تقديم معلومات مضللة.
شددت اللائحة على أن تقديم غير السعودي لمعلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى منحه العقار أو الحقوق العينية الأخرى بشكل مخالف، يعد من أبرز المخالفات. ووفقًا للتنظيم، يُعاقب مرتكب هذه المخالفة بغرامة تعادل 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، على ألا تتجاوز 10 ملايين ريال. وفي بعض الحالات، تُطبق عقوبة إضافية تتمثل في سحب الحق العيني على العقار من المخالف.
كما تنص اللائحة على مخالفة الشركات التي يتملك فيها غير السعوديين حصة تتجاوز 50% من رأس المال، وتقوم بتملك العقارات لأغراض خارج نشاطها، أو دون الحصول على الموافقات النظامية، أو تنقل الملكية بصورة غير مشروعة. وتُعاقب هذه الشركات بغرامة لا تقل عن 0.5% ولا تتجاوز 1% من قيمة الحق العيني المكتسب، على ألا تتجاوز الغرامة مبلغ 2 مليون ريال.
أدرجت اللائحة أيضًا مخالفة الجهات المنفذة التي تقصر في أداء مهامها التنظيمية، ومنها إعاقة تنفيذ التعليمات أو عدم تمكين الموظفين من أداء واجبهم الرقابي، وتُعاقب تلك الجهات بالإنذار في المرة الأولى، بينما تُفرض غرامة لا تقل عن 0.1% ولا تزيد عن 0.5% من قيمة الحق العيني، على ألا تتجاوز 500 ألف ريال في حال التكرار.
في حال عدم معالجة المخالفة أو تأخيرها خارج المهلة النظامية التي تحددها الجهات المختصة، تُعطى الجهة إنذارًا في المرة الأولى، ثم تُعاقب بغرامة تبدأ من 0.1% وتصل إلى 0.5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، دون تجاوز 500 ألف ريال.
ونصّت اللائحة على أن عدم قيام الشركة غير السعودية بإبلاغ وزارة الاستثمار عند نقل حصصها في الشركات العقارية السعودية، أو بيع الأصول العقارية، يُعد مخالفة. ويُكتفى بالإنذار في المرة الأولى، وفي حال التكرار تُطبق غرامات تتراوح من 0.5% إلى 1% من قيمة العقار أو الحصص المنقولة، بما لا يتجاوز مليون ريال.
كما اعتُبر عدم قيام الجهات أو الأفراد غير السعوديين غير المدرجين في قاعدة بيانات المركز الوطني لتنمية الاستثمار بإبلاغ الجهات المعنية عن التغييرات التي تطرأ على حالتهم النظامية، مخالفة تستوجب الإنذار في المرة الأولى، ثم تُفرض غرامة مالية تتراوح بين 1% و 5% من قيمة الممتلكات أو الأصول، على ألا تتجاوز الغرامة مليون ريال.
